15년 후 흑사병 보다 참혹한 저출생 위기로 2039년 집값 절벽 추락! 우리의 선택은?

주택수요는 전체 가구수의 영향을 많이 받기 때문에, 가구수가 줄어드는 약 15년 후부터 한국 집값이 절벽에 추락할 것이라는 연구결과가 최근 발표되었습니다.

지난 4월 23일 한반도미래인구연구원이 주최한 '인구구조 변화가 가져올 새로운 부동산 시장'세미나에서 이용만 한성대 부동산학과 교수의 분석입니다.

마침 최근에 비슷한 내용으로 미래에셋 투자와 연금센터의 김경록 고문도 2040년 인구구조 절벽으로 대한민국이 처절하게 늙어 간다는 같은 분석을 내놓고 있습니다.

https://youtu.be/BjFlKHG1JVQ?si=vgwHqKm0of53PP78

 

그렇다면 우리의 대응은 어떻게 해야 할지에 대해서도 함께 고민해 보는 시간을 가져볼까 합니다.

출처:한반도미래인구연구원

 

1. 발표내용 요지

세미나 안내문

1인 가구가 당분간 늘어나겠지만 15년 후에는 감소되는데, 문제는 주택수요가 가구수와 밀접한 움직임을 보이기 때문에 집값 하락은 피할 수 없다는 것이죠.

통계청 추계에 따르면 2027년부터 가구증가분은 20만 가구로 내려가고, 2033년에는 10만 가구 밑으로 내려가,

최종적으로 2039년에는 마이너스로 바뀌면서 주택수요가 정점을 찍고 내려오기 시작한다는 것입니다.

 

2. 유례가 없는 저출산과 인구감소의 시작

대한민국이 사라질 수도 있다는 경고가 지속되는 가운데 그 속도와 수준면에서 유례를 찾기 힘든 나라

출처:한반도미래인구연구원

 

3. 점차 줄어드는 총 가구 수

인구구조의 변화로 국내 총가구수가 2040년을 즈음해서 하락하면서 실질주택값도 하락할 것이라고 전망

출처:매일경제

 

4. 기존 연구결과를 종합해 볼 때 초저출산, 초고령화에 의한 주택가격의 예상 경로

신생아실

거시적으로 실질주택가격은 총주택수요량이 최고점을 이루는 시기 약 2040년경을 전후로 해서 하락 추세로 전환될 것이라는 연구결과가 중론입니다.

물론 주택가격의 경로는 지역별로 차이가 있어서, 정점 시기가 빠른 지방은 좀 더 빨리 가격하락 국면에 접하게 되고, 수도권은 정점시기가 다소 늦어 하락국면이 늦추어질 것으로 보입니다.

여전히 사람이 몰려 있는 곳은 주택가격이 하락하지 않을 것이라는 연구결과도 있습니다.

 

5. 세미나에서 제기된 몇 가지 이슈 들

주요 이슈들

가. 주택가격 연착륙을 위해 선제적인 공급조절에 나서야

하지만 노령가구의 주택 규모 축소가 아직까지는 이뤄지지가 않아 인구가 줄어드는 시점에서도 계속 3~4인용 주택을 공급해야 하는 어려움에 빠져 있다고 합니다.

 

나. 노령가구의 주택규모 축소가 원활하게 이루어지도록 정책적 지원이 필요

실제적으로 거래비용 부담으로 주택축소가 잘 이루어지지 않고 있기에 고령자가 작은 집으로 이사를 하면 세제혜택을 지원해 주는 정책을 개발 필요성 제기

한미연 포스터

다. 빈집 문제와 도시 재정비의 곤란함

2040년부터 빈집이 급격히 늘어나 2050년에는 전체 재고의 13% 정도가 빈집이 될 것으로 예상하고 있습니다.

그러나 주택가격이 정체되거나 하락추세가 지속되면 노후주택의 재정비가 경제성 문제로 어려워질 가능성이 많다고 합니다.

라. 청년층의 주거불안을 해소할 정책을 펴야

결혼 기피나 출산 기피의 가장 큰 요인인 청년층의 주거 불안을 해소하기 위해 민간임대주택 시장을 과감히 열어 활성화해야 한다는 의견이 있었습니다.

한미연 포스터

마. 고령가구의 주택연금 가입제한을 풀고 자산 유동화도 가능 토록 해야

주택연금 가입 가능 주택의 가격을 올리고, 가입대상 주택의 제한을 대폭 풀고, 주택연금 외에 지분유동화 제도도 도입할 필요성도 제기되었습니다.

 

6. 세미나 연구 결과 발표를 보면서 느낀 점

그동안 1인 가구수의 꾸준한 증가로 집값이 좀처럼 내려가지 않을 것이라는 막연한 확신(물론 대도시를 기준으로 함)은 있었지만, 

총 가구수가 본격적으로 줄어든 2039년에는 상황이 급변할 가능성이 많다는 생각으로 바뀌었습니다. 

정부가 어떤 정책을 들고 나올지는 모르겠지만, 근본적이고 중장기적인 대책은 공무원들에게 기대하지는 않습니다. 

출처:한미연 세미나 참석자

그래서 2035년 이전에 좀 더 작은 평수로 집을 옮기면서 주택연금에 가입을 하고 여유돈은 즉시연금에 일시납으로 납부하는 것을 좀 더 심각하게 고려할 계획입니다.

여러분은 어떻게 생각하세요? 남들보다 한 발짝 먼저 내딛으면 물론 좋겠지만, 반발짝이라도 먼저 내딛을 수 있다면 그 차이는 꽤 크게 날 것 같습니다.

은퇴 후에는 여러 가지 변동성 요인들을 멀리하는 것도 재산을 많이 불리는 것보다 더 중요할 것 같은 생각이 듭니다.

출처:한반도미래인구연구원

 

한반도미래인구연구원 같은 민간단체의 연구결과로 선제적 조치가 이루어지고 노년세대와 젊은 세대 간 미스매칭이 해소되는 계기가 마련되었으면 하는 바람입니다. 

2039년이 다가오기 전에 특히 은퇴세대는 무엇을 버리고 무엇을 가져갈 것인지 잘 선택하는 혜안이 필요한 때가 아닐까 생각합니다. 감사합니다.